İlk defa yönetim kurulacak bir bina veya sitede atılması gereken adımlar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre ve sürecin resmiyet kazanması için hayati öneme sahiptir.
Aşağıda, ister iskanlı (Kat Mülkiyeti), ister iskansız (Kat İrtifakı) olsun, ilk yönetimin kurulması için izlenmesi gereken adımları bulabilirsiniz.
İlk Yönetim Kurulması İçin İzlenecek Adımlar
Aşama 1: Toplantıya Çağrı ve Hazırlık
* Çağrı Yapılması: Kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) tamamı, yönetici seçimi ve yönetim planı gibi konuları görüşmek üzere bir araya gelmeye çağrılır.
* Bu çağrı, elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır.
* Çağrı mektubunda toplantı tarihi, saati, yeri ve görüşülecek konuları içeren gündem açıkça belirtilmelidir.
* Yeter sayı sağlanamazsa, genellikle 7 ila 15 gün sonrası için belirlenen ikinci toplantı tarihi de bu çağrıda mutlaka belirtilmelidir.
* Karar Defteri Hazırlığı: Toplantıdan önce, yönetimin alacağı kararları kaydetmek için kullanılacak bir Karar Defteri hazırlanmalı ve mutlaka Noterden tasdik ettirilmelidir. Bu defter, yönetimin resmi işlemlerinin hukuki dayanağıdır.
Aşama 2: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Alma
* Toplanma ve Yeter Sayı (Nisap):
* Birinci Toplantı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır.
* İkinci Toplantı: Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı katılımcıların salt çoğunluğu ile karar alır.
* Yönetim Planı (YP) Kabulü:
* Yönetim Planı taslağı kurulda görüşülür.
* Plan, toplantıya katılanların çoğunluğu ile kabul edilir (KMK Madde 28). Plan kabul edildikten sonra Tapu Müdürlüğü'ne tescil edilerek resmiyet kazanır.
* Yönetici ve Denetçi Seçimi:
* Kurul, KMK'ya uygun olarak Yöneticiyi ve yönetimi denetleyecek bir Denetçiyi seçer. Yönetici ve denetçinin görev süreleri (genellikle bir yıl) belirlenir.
* Kritik Yetkilerin Verilmesi:
* Yöneticiye, Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alma ve yönetim adına banka hesabı açma konusunda açık yetki verilmesine dair karar alınır.
Aşama 3: Resmileştirme ve Hukuki Zemin Oluşturma
* Kararın Deftere Yazılması ve Noter Onayı:
* Toplantıda alınan tüm kararlar (YP onayı, yönetici/denetçi seçimi, banka yetkisi), noterden tasdikli Karar Defteri'ne işlenir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerine imzalatılır.
* Yönetici, banka işlemleri için bu kararı gösterdiğinde, bankalar kararın ayrıca Noter tarafından tasdik edilmiş bir suretini isteyebilir.
* Potansiyel Vergi Numarası (PVN) Alınması:
* Seçilen yönetici, noter onaylı karar defteri örneği ile birlikte Vergi Dairesi'ne başvurarak apartman/site yönetimi adına bir Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alır. (Bu numara, vergiden muaf olsa bile banka hesabı açmak için zorunludur.)
* Banka Hesabı Açılması:
* Yönetici, aldığı PVN, noter onaylı yönetici seçim kararı ve kendi kimliği ile bankaya başvurarak Yönetim (Apartman/Site) adına banka hesabı açar.
* Yönetim Planının Tescili:
* Eğer iskan alınmışsa ve Kat Mülkiyeti kuruluyorsa, Yönetim Planı Tapu Müdürlüğü'ne sunulur ve Tapu Kütüğü'ne tescil edilir. Bu tescil ile Yönetim Planı tüm malikler için bağlayıcı hale gelir. (Kat İrtifakı durumunda tescil zorunluluğu olmasa da, malikler arasında geçerlidir.)
Bu adımların eksiksiz ve KMK'ya uygun şekilde atılması, kurulan yönetimin hukuki itirazlara karşı güçlü olmasını ve aidat tahsili, icra takibi gibi konularda yetkili olmasını sağlar.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder