En güncel emlak haberleri bu blokta: 2025

30 Kasım 2025 Pazar

Kat Mülkiyeti Kanununa ve vergi usul kanununa uygun olarak karar defterine ilk defa yönetici seçildiğinde yazılması gerekenler ?

İlk defa yönetici seçimi, hem Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hem de Vergi Usul Kanunu (VUK) açısından resmiyet kazandırmak için büyük bir titizlikle Karar Defteri'ne işlenmelidir.

Karar defteri, yönetimin tüm işlemlerinin hukuki dayanağıdır ve noter tasdikli olmalıdır.

Aşağıda, hem KMK'nın gerekliliklerini yerine getiren hem de VUK'a uyum için gerekli olan "Potansiyel Vergi Numarası Alma" yetkisini içeren, Karar Defteri'ne yazılması gereken karar metni bulunmaktadır.

Karar Defteri'ne Yazılacak Yönetici Seçimi Karar Örneği

Bu metin, toplantı tutanağı formatında, alınan kararın tam ve açık bir beyanı olmalıdır.

| Başlık | Bilgi |

|---|---|

| KARAR DEFTERİNE AİT BİLGİLER | |

| TOPLANTI TARİHİ | [Gün/Ay/Yıl] |

| TOPLANTI SAATİ | [SS:DD] |

| TOPLANTI YERİ | [Bina/Site Adresi] |

| TOPLANTI TÜRÜ | Kat Malikleri Kurulu Olağanüstü İlk Toplantısı |

| TOPLANTI NO | 1 |

📄 Toplantı Tutanağı

BAŞKANLIK SEÇİMİ: Toplantı, Kat Maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanmış/katılanların salt çoğunluğu ile toplanmıştır. Yapılan oylama sonucunda Toplantı Başkanlığına [Ad Soyad] ve Kâtipliğe [Ad Soyad] seçilmiştir.

GÜNDEM MADDESİ: YÖNETİCİ VE DENETÇİ SEÇİMİ VE YETKİLENDİRİLMESİ

1. Yönetici Seçimi ve Görev Süresi

KARAR 1: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 34. maddesi uyarınca, binamızın [2025/2026] dönemi yöneticiliğine, kat malikleri arasından/dışarıdan, [Adı Soyadı] (T.C. Kimlik Numarası: [Yöneticinin T.C. Kimlik Numarası]) oy birliğiyle / [Oy Sayısı] oy çokluğuyla seçilmiştir. Yönetici, görevine derhal başlayacak olup, görev süresi 1 (bir) yıl olarak belirlenmiştir. Yönetici, bu süre zarfında KMK'dan ve Yönetim Planı'ndan doğan tüm görev ve yetkilere sahiptir.

2. Denetçi Seçimi ve Görev Süresi

KARAR 2: Yönetimin denetlenmesi amacıyla, KMK'nın 41. maddesi gereğince [Adı Soyadı] (T.C. Kimlik Numarası: [Denetçinin T.C. Kimlik Numarası]) oy birliğiyle / oy çokluğuyla denetçi olarak seçilmiştir. Denetçinin görev süresi 1 (bir) yıl olarak belirlenmiştir.

3. Hukuki ve Mali Yetkilendirme (VUK ve Bankacılık Uyumu)

KARAR 3: Yönetici [Adı Soyadı]'na, binanın hukuki ve mali işlerini yürütmek üzere aşağıdaki yetkiler oy birliğiyle / oy çokluğuyla verilmiştir:

* Vergi Numarası Alma Yetkisi (VUK Uyarınca): Apartman/Site yönetiminin banka işlemleri ve resmi yazışmalarda kullanılması amacıyla, bağlı bulunulan Vergi Dairesi'nden (Vergi Usul Kanunu hükümleri çerçevesinde) Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alma ve bununla ilgili tüm evrakları imzalama yetkisi verilmiştir.

* Banka Hesap Yetkisi: Alınan PVN'yi kullanarak, bir veya birden fazla bankada Yönetim unvanı altında (örn: [Apartman/Site Adı] Yönetimi) hesap açma, bu hesaba para yatırma, çekme ve bu hesapla ilgili her türlü sözleşmeyi Yönetici sıfatıyla imzalama yetkisi verilmiştir.

* Temsil Yetkisi: Aidat borçlarını ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi ve dava açma dahil olmak üzere, binayı tüm resmi ve özel kurumlar nezdinde (Belediye, SGK, Adliye vb.) temsil etme yetkisi verilmiştir.

(Tüm Karar Metinleri Okundu ve Kabul Edildi.)

|---|---|---|---|

| ... | ... | ... | ... |

Not: Bu karar metni, banka ve vergi dairesi işlemlerinde kullanılacağı için, yönetici seçildikten sonra bu Karar Defteri'nin ilgili sayfalarının Noter onaylı suretini alması gerekmektedir.

İlk toplantı çağrısı içeriği ve örneği ? İlk toplantıda alınması gerekli karar örneği ?

İlk defa yönetim kurulacak bir bina veya sitede atılması gereken adımlar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre ve sürecin resmiyet kazanması için hayati öneme sahiptir.

Aşağıda, ister iskanlı (Kat Mülkiyeti), ister iskansız (Kat İrtifakı) olsun, ilk yönetimin kurulması için izlenmesi gereken adımları bulabilirsiniz.

İlk Yönetim Kurulması İçin İzlenecek Adımlar

Aşama 1: Toplantıya Çağrı ve Hazırlık

* Çağrı Yapılması: Kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) tamamı, yönetici seçimi ve yönetim planı gibi konuları görüşmek üzere bir araya gelmeye çağrılır.

* Bu çağrı, elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır.

* Çağrı mektubunda toplantı tarihi, saati, yeri ve görüşülecek konuları içeren gündem açıkça belirtilmelidir.

* Yeter sayı sağlanamazsa, genellikle 7 ila 15 gün sonrası için belirlenen ikinci toplantı tarihi de bu çağrıda mutlaka belirtilmelidir.

* Karar Defteri Hazırlığı: Toplantıdan önce, yönetimin alacağı kararları kaydetmek için kullanılacak bir Karar Defteri hazırlanmalı ve mutlaka Noterden tasdik ettirilmelidir. Bu defter, yönetimin resmi işlemlerinin hukuki dayanağıdır.

Aşama 2: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Alma

* Toplanma ve Yeter Sayı (Nisap):

* Birinci Toplantı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır.

* İkinci Toplantı: Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı katılımcıların salt çoğunluğu ile karar alır.

* Yönetim Planı (YP) Kabulü:

* Yönetim Planı taslağı kurulda görüşülür.

* Plan, toplantıya katılanların çoğunluğu ile kabul edilir (KMK Madde 28). Plan kabul edildikten sonra Tapu Müdürlüğü'ne tescil edilerek resmiyet kazanır.

* Yönetici ve Denetçi Seçimi:

* Kurul, KMK'ya uygun olarak Yöneticiyi ve yönetimi denetleyecek bir Denetçiyi seçer. Yönetici ve denetçinin görev süreleri (genellikle bir yıl) belirlenir.

* Kritik Yetkilerin Verilmesi:

* Yöneticiye, Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alma ve yönetim adına banka hesabı açma konusunda açık yetki verilmesine dair karar alınır.

Aşama 3: Resmileştirme ve Hukuki Zemin Oluşturma

* Kararın Deftere Yazılması ve Noter Onayı:

* Toplantıda alınan tüm kararlar (YP onayı, yönetici/denetçi seçimi, banka yetkisi), noterden tasdikli Karar Defteri'ne işlenir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerine imzalatılır.

* Yönetici, banka işlemleri için bu kararı gösterdiğinde, bankalar kararın ayrıca Noter tarafından tasdik edilmiş bir suretini isteyebilir.

* Potansiyel Vergi Numarası (PVN) Alınması:

* Seçilen yönetici, noter onaylı karar defteri örneği ile birlikte Vergi Dairesi'ne başvurarak apartman/site yönetimi adına bir Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alır. (Bu numara, vergiden muaf olsa bile banka hesabı açmak için zorunludur.)

* Banka Hesabı Açılması:

* Yönetici, aldığı PVN, noter onaylı yönetici seçim kararı ve kendi kimliği ile bankaya başvurarak Yönetim (Apartman/Site) adına banka hesabı açar.

* Yönetim Planının Tescili:

* Eğer iskan alınmışsa ve Kat Mülkiyeti kuruluyorsa, Yönetim Planı Tapu Müdürlüğü'ne sunulur ve Tapu Kütüğü'ne tescil edilir. Bu tescil ile Yönetim Planı tüm malikler için bağlayıcı hale gelir. (Kat İrtifakı durumunda tescil zorunluluğu olmasa da, malikler arasında geçerlidir.)

Bu adımların eksiksiz ve KMK'ya uygun şekilde atılması, kurulan yönetimin hukuki itirazlara karşı güçlü olmasını ve aidat tahsili, icra takibi gibi konularda yetkili olmasını sağlar.

İlk yönetim toplantısında Kat Mülkiyetine göre hangi kararlar alınmalıdır ?

İlk defa yönetim kurulacak bir bina veya sitede atılması gereken adımlar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre ve sürecin resmiyet kazanması için hayati öneme sahiptir.

Aşağıda, ister iskanlı (Kat Mülkiyeti), ister iskansız (Kat İrtifakı) olsun, ilk yönetimin kurulması için izlenmesi gereken adımları bulabilirsiniz.

İlk Yönetim Kurulması İçin İzlenecek Adımlar

Aşama 1: Toplantıya Çağrı ve Hazırlık

* Çağrı Yapılması: Kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) tamamı, yönetici seçimi ve yönetim planı gibi konuları görüşmek üzere bir araya gelmeye çağrılır.

* Bu çağrı, elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır.

* Çağrı mektubunda toplantı tarihi, saati, yeri ve görüşülecek konuları içeren gündem açıkça belirtilmelidir.

* Yeter sayı sağlanamazsa, genellikle 7 ila 15 gün sonrası için belirlenen ikinci toplantı tarihi de bu çağrıda mutlaka belirtilmelidir.

Aşama 2: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Alma

* Toplanma ve Yeter Sayı (Nisap):

* Birinci Toplantı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır.

* İkinci Toplantı: Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı katılımcıların salt çoğunluğu ile karar alır.

* Yönetim Planı (YP) Kabulü:

* Yönetim Planı taslağı kurulda görüşülür.

* Plan, toplantıya katılanların çoğunluğu ile kabul edilir (KMK Madde 28). Plan kabul edildikten sonra Tapu Müdürlüğü'ne tescil edilerek resmiyet kazanır.

* Yönetici ve Denetçi Seçimi:

* Kurul, KMK'ya uygun olarak Yöneticiyi ve yönetimi denetleyecek bir Denetçiyi seçer. Yönetici ve denetçinin görev süreleri (genellikle bir yıl) belirlenir.

* Kritik Yetkilerin Verilmesi:

* Yöneticiye, Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alma ve yönetim adına banka hesabı açma konusunda açık yetki verilmesine dair karar alınır.

Aşama 3: Resmileştirme ve Hukuki Zemin Oluşturma

* Kararın Deftere Yazılması ve Noter Onayı:

* Toplantıda alınan tüm kararlar (YP onayı, yönetici/denetçi seçimi, banka yetkisi), noterden tasdikli Karar Defteri'ne işlenir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerine imzalatılır.

* Yönetici, banka işlemleri için bu kararı gösterdiğinde, bankalar kararın ayrıca Noter tarafından tasdik edilmiş bir suretini isteyebilir.

* Potansiyel Vergi Numarası (PVN) Alınması:

* Banka Hesabı Açılması:

* Yönetici, aldığı PVN, noter onaylı yönetici seçim kararı ve kendi kimliği ile bankaya başvurarak Yönetim (Apartman/Site) adına banka hesabı açar.

* Yönetim Planının Tescili:

Bu adımların eksiksiz ve KMK'ya uygun şekilde atılması, kurulan yönetimin hukuki itirazlara karşı güçlü olmasını ve aidat tahsili, icra takibi gibi konularda yetkili olmasını sağlar.

İlk defa yönetim kurulacak bina veya sitede yönetim kurulması için yapılması gerekenler nelerdir ?

İlk defa yönetim kurulacak bir bina veya sitede atılması gereken adımlar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre ve sürecin resmiyet kazanması için hayati öneme sahiptir.

Aşağıda, ister iskanlı (Kat Mülkiyeti), ister iskansız (Kat İrtifakı) olsun, ilk yönetimin kurulması için izlenmesi gereken adımları bulabilirsiniz.

İlk Yönetim Kurulması İçin İzlenecek Adımlar

Aşama 1: Toplantıya Çağrı ve Hazırlık

* Çağrı Yapılması: Kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) tamamı, yönetici seçimi ve yönetim planı gibi konuları görüşmek üzere bir araya gelmeye çağrılır.

* Bu çağrı, elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır.

* Çağrı mektubunda toplantı tarihi, saati, yeri ve görüşülecek konuları içeren gündem açıkça belirtilmelidir.

* Yeter sayı sağlanamazsa, genellikle 7 ila 15 gün sonrası için belirlenen ikinci toplantı tarihi de bu çağrıda mutlaka belirtilmelidir.

Aşama 2: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Alma

* Toplanma ve Yeter Sayı (Nisap):

* Birinci Toplantı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır.

* İkinci Toplantı: Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı katılımcıların salt çoğunluğu ile karar alır.

* Yönetim Planı (YP) Kabulü:

* Yönetim Planı taslağı kurulda görüşülür.

* Plan, toplantıya katılanların çoğunluğu ile kabul edilir (KMK Madde 28). Plan kabul edildikten sonra Tapu Müdürlüğü'ne tescil edilerek resmiyet kazanır.

* Yönetici ve Denetçi Seçimi:

* Kurul, KMK'ya uygun olarak Yöneticiyi ve yönetimi denetleyecek bir Denetçiyi seçer. Yönetici ve denetçinin görev süreleri (genellikle bir yıl) belirlenir.

* Kritik Yetkilerin Verilmesi:

* Yöneticiye, Potansiyel Vergi Numarası (PVN) alma ve yönetim adına banka hesabı açma konusunda açık yetki verilmesine dair karar alınır.

Aşama 3: Resmileştirme ve Hukuki Zemin Oluşturma

* Kararın Deftere Yazılması ve Noter Onayı:

* Toplantıda alınan tüm kararlar (YP onayı, yönetici/denetçi seçimi, banka yetkisi), noterden tasdikli Karar Defteri'ne işlenir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerine imzalatılır.

* Yönetici, banka işlemleri için bu kararı gösterdiğinde, bankalar kararın ayrıca Noter tarafından tasdik edilmiş bir suretini isteyebilir.

* Potansiyel Vergi Numarası (PVN) Alınması:

* Banka Hesabı Açılması:

* Yönetici, aldığı PVN, noter onaylı yönetici seçim kararı ve kendi kimliği ile bankaya başvurarak Yönetim (Apartman/Site) adına banka hesabı açar.

* Yönetim Planının Tescili:

Bu adımların eksiksiz ve KMK'ya uygun şekilde atılması, kurulan yönetimin hukuki itirazlara karşı güçlü olmasını ve aidat tahsili, icra takibi gibi konularda yetkili olmasını sağlar.

Kat Mülkiyetinden Sonra Yönetim Neye göre kurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) temelini oluşturan Yönetim Planı (YP), bir apartman, site veya toplu yapının anayasası niteliğindedir.

Yönetim Planı, binanın Kat Mülkiyeti'ne geçişinde zorunlu bir belgedir ve tüm kat maliklerini bağlar. Tapu kütüğüne tescil edilir ve tapu ile birlikte devredilir.

İşte Yönetim Planı'nda mutlaka yer alması gereken temel unsurlar ve düzenlenebilecek başlıca konular:

Yönetim Planında Bulunması Gereken Temel Unsurlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, Yönetim Planı aşağıdaki kritik hususları düzenlemelidir:

1. Yönetimin Şekli ve Yetkileri

* Yönetici Seçimi: Yöneticinin nasıl seçileceği, görev süresi (genellikle 1 yıl), görevden alınma şartları ve yetkileri.

* Yönetim Kurulu: Birden fazla yönetici veya bir yönetim kurulu oluşturulacaksa, bu kurulun görev ve yetki dağılımı.

* Denetim Kurulu: Yönetimin denetimi için denetçinin (veya denetim kurulunun) nasıl seçileceği, görev ve yetkileri.

2. Ortak Giderler ve Bütçe

* Giderlere Katılım Payları: Kat maliklerinin ortak giderlere (Temizlik, güvenlik, kapıcı, ısınma, su vb.) hangi oranda katılacağı. (KMK'ya göre genellikle arsa payı esastır, ancak YP ile eşit katılım gibi farklı modeller belirlenebilir).

* Giderlerin Toplanma Şekli: Aidatların ne zaman ve nasıl toplanacağı, ödeme gecikmelerinde uygulanacak gecikme tazminatının oranı (KMK'ya göre yasal gecikme faizinin %5 fazlası uygulanabilir, ancak YP ile belirlenebilir).

* Avans Toplama: Gelecek dönem giderleri için avans toplanıp toplanamayacağı ve miktarı.

3. Ortak Alanların Kullanımı ve Kısıtlamalar

* Bağımsız Bölüm Kullanımı: Bağımsız bölümlerin ne amaçla kullanılacağı (konut, iş yeri, ticarethane vb.) ve bu kullanımın diğer malikleri rahatsız etmeyecek şekilde nasıl yürütüleceği.

* Ortak Yerlerin Kullanımı: Teras, çatılar, sığınak, otopark, bahçe, havuz, spor alanları gibi ortak yerlerin hangi şartlarda ve saatlerde kullanılacağı. (Örneğin, otoparkta yer tahsisi kuralları.)

* Evcil Hayvan: Evcil hayvan besleme kuralları ve kısıtlamaları (Eğer varsa).

4. Toplantı Kuralları

* Toplanma Şekli: Kat Malikleri Kurulu'nun yılda kaç kez ve hangi tarihte toplanacağı (KMK'ya göre yılda en az bir kez zorunludur).

* Karar Nisapları: Kararların hangi çoğunlukla alınacağı (Normal çoğunluk, arsa payı çoğunluğu, oy birliği gerektiren özel durumlar).

Yönetim Planında Düzenlenebilecek Diğer Önemli Konular

* Tadilat Kuralları: Daire içinde yapılacak büyük tadilatların yönetime bildirilme ve onay alma prosedürleri.

* Isınma Sistemi: Merkezi/bireysel ısınma sistemlerinin işletilmesi, bakım ve onarım kuralları.

* Güvenlik ve Kamera Sistemleri: Güvenlik hizmetlerinin nasıl sağlanacağı, kamera sistemlerinin kurulması ve kayıtların saklanma kuralları.

* Dış Cephe Görünümü: Balkon ve dış cephede yapılacak değişikliklerin (uydu anteni, klima dış ünitesi, branda, pencere demiri vb.) standartları ve kısıtlamaları.

Yönetim Planının Değiştirilmesi

Yönetim Planı, Tapu Kütüğü'ne tescil edildiği için değiştirilmesi zordur. Yönetim Planı'nın değiştirilebilmesi için:

* Tüm Kat Maliklerinin Beşte Dördünün (4/5) Oy Birliği gereklidir.

Özetle: İyi hazırlanmış bir Yönetim Planı, binanın gelecekteki olası anlaşmazlıklarını ve yönetim krizlerini önler, yasal zeminde güçlü bir yönetim yapısı kurar.

Kat irtifakından Kat Mülkiyetine geçiş süreci?

Anladım. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındıktan sonra, binanın tapu kaydının yasal olarak en üst seviye olan Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülmesi sürecini detaylandıralım.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınması, bu geçişin en önemli ön şartıdır. İskan alındıktan sonra bu dönüşüm süreci iki farklı şekilde ilerleyebilir:

1. Re'sen (Kendiliğinden) Dönüşüm (Öncelikli Yöntem)

2021 yılındaki yasal düzenlemelerle birlikte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün hedefi, iskanı alınan binalarda bu dönüşümü otomatik olarak (re'sen) yapmaktır.

* Süreç: İlgili Belediye, Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni düzenledikten sonra bu bilgiyi elektronik ortamda Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne iletir. Tapu Müdürlüğü, yasal prosedürü tamamlayarak tapu kayıtlarını Kat İrtifakı yerine Kat Mülkiyeti olarak günceller.

* Maliklerin Yapacağı İşlem: Maliklerin bu aşamada genellikle ekstra bir başvuruda bulunmasına gerek kalmaz. Tapu kaydının güncellenip güncellenmediğini kontrol etmeleri yeterlidir.

2. Başvuru ile Dönüşüm (Gerekli Olduğunda)

Re'sen dönüşümün herhangi bir nedenle gerçekleşmemesi veya hızlandırılmak istenmesi durumunda, yapı sahibi, müteahhit veya Kat İrtifakı sahibi maliklerden herhangi biri Tapu Müdürlüğü'ne bizzat başvurabilir.

Gerekli Belgeler

* Dilekçe: Kat Mülkiyeti'ne geçiş talebini belirten dilekçe.

* Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): Belediyeden alınan asıl veya onaylı sureti.

* Mimari Proje: Binanın tasdikli mimari projesi.

* Yönetim Planı: Eğer daha önce hazırlanmadıysa veya güncellenmesi gerekiyorsa, bina yönetimine dair kuralları içeren Yönetim Planının tüm maliklerce imzalanmış olması (Noter tasdiki gereklidir).

* Malik veya Yetkili Temsilci Kimliği: Başvuru yapan kişinin kimliği ve vekaletname (vekil ise).

Süreç ve Süre

* Başvuru: İlgili Tapu Müdürlüğü'ne yukarıdaki belgelerle başvurulur.

* İnceleme ve Harçlar: Tapu Müdürlüğü, belgeleri inceler. Başvurudan kaynaklanan Döner Sermaye Hizmet Bedeli ve Tapu Harçları (cins tashihi ve kat mülkiyeti tesisi harcı) ödenir.

* Tescil: Harçlar ödendikten sonra, taşınmazın tapu kayıtları resmi olarak Kat Mülkiyeti olarak tescil edilir.

* Yeni Tapu: Malikler, eski tapu senetleri yerine "Kat Mülkiyeti" yazan yeni tapu senetlerini alabilirler.

Süre: Başvuru ile dönüşüm, evraklar eksiksiz olduğunda ve harçlar ödendiğinde genellikle birkaç iş günü içinde tamamlanır.

Önemli Bilgi: Kat Mülkiyeti kurulduğunda, bağımsız bölümlerin sahipleri hukuken arsa payına değil, doğrudan sahip oldukları daire/işyeri gibi bağımsız bölüme malik olurlar. Bu, tapu üzerindeki hak sahipliğini netleştirir ve binanın yönetimine dair Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini tam olarak uygulamayı sağlar.

EKB Enerji Kimlik Belgesi nasıl alınır?

iskan sürecinde kritik öneme sahip olan ve sonrasında yönetim işlemlerinde gerekli olan iki belge/kavram hakkında detayları inceleyelim:

1. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) Nasıl Alınır?

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), binanın enerji performans sınıfını (A'dan G'ye kadar) gösteren, yasal olarak zorunlu bir belgedir. İskan başvurusu yapılırken bu belgenin hazır olması şarttır.

EKB Alma Süreci

* Yetkili Kuruluş Tespiti: EKB düzenleme yetkisi, Enerji Verimliliği Danışmanlık (EVD) şirketlerine veya Serbest Mühendislik ve Mimarlık (SMM) belgelerine sahip olan yetkili uzmanlara aittir.

* Gerekli Bilgilerin Toplanması: EKB düzenleyecek kişi/kurum, binanın mimari projesi, ısı yalıtım projesi, mekanik ve elektrik tesisat projeleri gibi teknik bilgileri inceler.

* BİMBED/BEP-TR Kullanımı: Yetkili uzman, toplanan bu verileri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ulusal yazılımı olan BEP-TR (Bina Enerji Performansı) veya buna entegre edilmiş bir yazılım olan BİMBED (Binalarda Enerji Kimlik Belgesi Düzenleme Programı) sistemine girer.

* Enerji Performansının Hesaplanması: Sistem, binanın yalıtım özelliklerini, ısıtma/soğutma sistemlerinin verimliliğini, aydınlatma ve sıcak su ihtiyacını hesaplayarak binanın enerji sınıfını belirler.

* Belgenin Düzenlenmesi: Hesaplama sonucunda, EKB elektronik ortamda düzenlenir ve Bakanlık tarafından onaylı ve ruhsat numarası ile ilişkilendirilmiş bir hale gelir.

* Teslim: Belge, ıslak imzalı veya e-imzalı olarak yapı sahibine teslim edilir ve 10 yıl süreyle geçerlidir.

Önemli Bilgi: Yeni inşa edilen binaların EKB sınıfının en az C olması zorunludur.

2. Yönetim İçin Potansiyel Vergi Numarası (PVN) Nasıl Alınır?

İskansız veya iskanlı bir apartman/site yönetimi adına banka hesabı açmak için, bankalar genellikle yasal muhataplık sağlamak amacıyla bir vergi numarası (Potansiyel Vergi Numarası) isterler.

PVN Alma Süreci

* Gerekli Belgeler:

* Yöneticinin kimlik fotokopisi.

* Noter onaylı Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri ve yönetici seçimi kararının fotokopisi.

* Bina adresi ve iletişim bilgileri.

* Başvuru Yeri: Yönetimin bulunduğu yerdeki Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne başvurulur.

* Talep: Vergi Dairesi'ne, "Kat Malikleri Kurulu Yönetimi adına, banka işlemleri için Potansiyel Vergi Numarası tahsis edilmesi" talebiyle sözlü ya da yazılı başvuru yapılır.

* Tahsis: Vergi Dairesi, sunulan belgeleri inceleyerek (özellikle yönetici seçimine dair noter onaylı karar defteri önemlidir) yönetime ait Potansiyel Vergi Numarasını tahsis eder. Bu numara, yönetimin banka ve resmi işlemlerde kullanacağı kimlik numarasıdır.

* Banka İşlemi: Tahsis edilen PVN, noter onaylı yönetici seçim kararı ve yöneticinin kimliği ile birlikte bankaya başvurularak yönetim adına hesap açılır.

Not: Bu numara, normal bir ticari işletmenin vergi numarası gibi değil, sadece yasal muhataplık ve banka işlemleri için kullanılan bir numaradır.

İnşaatı biten müteqhhitin tapu ve iskan süreci ?

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) başvurusu, bir inşaatın tamamlanıp yasal olarak kullanıma hazır olduğunu gösteren kritik bir süreçtir.

İskan başvurusu için gerekli belgeler, sürecin süresi ve Kat Mülkiyeti/Yönetim konuları hakkında detaylı bilgileri aşağıda bulabilirsiniz.

1. İskan Başvurusu İçin Gerekli Ana Belgeler

İskan başvurusu için gerekli evraklar belediyeden belediyeye küçük farklılıklar gösterse de, genel olarak istenecek temel belgeler şunlardır:

* Başvuru Dilekçesi: Yapı sahibinin/müteahhidin/vekâlet sahibinin imzalı iskan istem dilekçesi.

* Tapu Kaydı: Güncel tapu fotokopisi veya tescil belgesi.

* Ruhsat Fotokopisi: İnşaat ruhsatının fotokopisi (süresi dolmamış olmalı).

* Mali İlişik Kesme Belgeleri:

* SGK İlişik Kesme Belgesi: Binanın inşaatından dolayı Sosyal Güvenlik Kurumu'na borcu olmadığına dair yazı.

* Vergi Dairesi İlişik Kesme Yazısı: Emlak/İnşaat ile ilgili vergi borcu olmadığına dair yazı.

* Yapı Denetim ve Teknik Belgeler:

* Yapı Denetim Kuruluşu'ndan Rapor: Binanın projeye ve ruhsata uygun yapıldığına dair iş bitirme tutanağı ve/veya uygunluk raporu.

* Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Binanın enerji performansını gösteren belge.

* Cephe Fotoğrafları: Binanın çeşitli cephelerden çekilmiş (genellikle 13x18 cm boyutlarında) bitmiş durumunu gösteren fotoğraflar.

* Röperli Kroki veya Aplikasyon Krokisi: Binanın parsel üzerindeki yerini gösteren, lisanslı harita bürolarından alınmış belge.

* Asansör Ruhsatı/Tescil Belgesi: Binada asansör varsa, ilgili kurumdan alınmış tescil belgesi ve muayene raporları.

* Sığınak Raporu, İtfaiye Uygunluk Yazısı vb.: Projesinde sığınak, yangın tesisatı gibi özellikler bulunan binalar için uygunluk raporları.

* Altyapı Kurumları Uygunluk Belgeleri:

* Su/Kanalizasyon (İSKİ, İZSU vb.): Kanal bağlantı veya iskan uygunluk yazısı.

* Telekom: Telekom ankastre uygunluk yazısı/vizesi.

* Doğalgaz (VARSA): Gaz uygunluk yazısı.

* Harç ve Ücret Makbuzları: İlgili belediyeye yatırılan iskan harçlarının makbuzları.

Önemli Not: Başvuru yapacağınız Belediye İmar Müdürlüğü/Yapı Kontrol Birimi ile iletişime geçerek güncel ve tam evrak listesini almanız en kesin yoldur, zira yerel düzenlemeler farklılık gösterebilir.

2. İskan Süreci ve Kat Mülkiyetine Geçiş Süresi

İskan Başvurusu Süreci

Tüm evraklar eksiksiz ve projeye aykırı bir durum yoksa, iskan başvurusunun tamamlanması genellikle şu aşamaları içerir:

* Evrak Teslimi: İmar Müdürlüğü'ne başvuru yapılması.

* Yerinde İnceleme: Belediye Fen İşleri/Yapı Kontrol biriminin binayı ruhsat ve projelere uygunluk açısından kontrol etmesi (Fenni Mesuliyet Raporu, Yapı Denetim vb. kontroller yapılır).

* Harç Ödemeleri: Gerekli harç ve bedellerin ödenmesi.

* Onaylanma ve Belge Düzenleme: Uygun bulunması halinde "Yapı Kullanma İzin Belgesi"nin (İskan) düzenlenmesi.

Süre: Bu sürecin tamamı, evrakların eksiksizliğine ve belediyenin yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 10 gün ile 1 ay arasında sürebilmektedir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

İskan alındıktan sonra, tapuda yer alan mülkiyet durumunun Kat İrtifakı'ndan Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülmesi gerekir.

* Resen (Kendiliğinden) Dönüşüm: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2021 yılındaki düzenlemesiyle, iskan alındıktan sonra tapu müdürlükleri tarafından bazı durumlarda bu geçişin kendiliğinden (re'sen) yapılması hedeflenmiştir.

* Başvuru ile Dönüşüm: Re'sen dönüşümün gerçekleşmemesi durumunda, yapı sahibi/yönetici, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne başvurarak kat mülkiyetine geçişi talep etmelidir.

Kat Mülkiyeti'ne geçiş, iskanın alınmasını takiben bu dönüşüm süreciyle tamamlanır.

3. İskansız Binada Yönetim ve Banka Hesabı Açma

İskan çıkmamış (ancak fiilen kullanılan) binalarda yönetim ve banka hesabı açma konusu hukuken mümkündür:

Yönetim Kurulumu

* Hukuki Durum: Bir binada iskan olmasa dahi, bağımsız bölümler fiilen kullanılmaya başlanmışsa, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri kıyasen uygulanır.

* Yönetim: Malikler, Kat İrtifakı kurulu olsa bile toplanarak (sayı ve arsa payı çoğunluğu ile) bir yönetici seçebilir ve Yönetim Planı hazırlayabilirler. Bu yönetim, ortak giderlerin tahsili ve binanın idaresinden sorumludur.

Yönetim Adına Banka Hesabı Açma

* Mümkün mü? Evet, iskan belgesi olmasa bile usulüne uygun seçilmiş bir yönetim, yönetim adına banka hesabı açabilir.

* Gerekli Adımlar:

* Kat Malikleri Kurulu Kararı: Yönetici seçimine ve banka hesabı açma yetkisine dair karar alınır.

* Karar Defteri Onayı: Alınan karar, Noter onaylı Karar Defteri'ne işlenir ve noterden onaylatılır.

* Potansiyel Vergi Numarası: Apartman/Site için bağlı olunan Vergi Dairesi'nden Potansiyel Vergi Numarası alınır (bankalar hesap açılışı için bunu ister).

* Banka Başvurusu: Onaylı karar defteri, yönetici kimliği ve vergi numarası ile bankaya başvurularak yönetim adına hesap açılır.

Sonuç: İskansız bir binada dahi, ortak yaşam gereksinimleri (aidat toplama, onarım, bakım) nedeniyle yönetim kurulabilir ve bu yönetim adına yasal olarak banka hesabı açılabilir.

Bu süreçlerle ilgili en doğru adımları atmak için, bağlı bulunduğunuz belediyenin İmar Müdürlüğü'nden ve bir hukuk danışmanından destek almanız faydalı olacaktır.

16 Kasım 2025 Pazar

Müteahhit'in yeni bina da yönetime devrinde uyması gerekenler

Bu üç önemli konuyu sırasıyla ve detaylıca inceleyelim.

1. 📝 Devir-Teslim Süreci ve Tutanağı

Evrakların müteahhitten yönetime sorunsuz ve yasal olarak devredilmesi için atılması gereken en kritik adımdır.

A. Süreç Adımları

* Hazırlık: Yeni yönetim kurulu (veya atanmış yönetici), müteahhitten istenecek tüm evrakları içeren detaylı bir kontrol listesi hazırlar (önceki cevabımdaki liste kullanılabilir).

* Davet: Yeni yönetim, müteahhide, evrakların ve ortak alanların devri için bir tarih belirten yazılı bir davet gönderir. Bu davetin tebliğ edilmiş olması önemlidir.

* Teslim Yeri ve Zamanı: Devir-teslim, mümkünse Noter huzurunda veya en az iki şahit (tercihen kat maliki) eşliğinde, binanın yönetim odasında gerçekleştirilmelidir.

* Kontrol ve Onay: Yönetim, müteahhit tarafından sunulan her bir evrakın aslını veya noter onaylı suretini kontrol listesine uygunluğunu denetler. Teknik belgeler (projeler, kılavuzlar) ve garanti belgeleri eksiksiz olmalıdır.

B. Devir-Teslim Tutanağı (Önemi)

* Bu tutanak, hem evrakların hem de anahtar, demirbaş, sayaçlar gibi fiziki unsurların eksiksiz teslim alındığının ispatıdır.

* Tutanağın İçeriği:

* Teslim Tarihi ve Yeri.

* Teslim Eden (Müteahhit Firma/Yetkilisi) ve Teslim Alan (Site Yönetimi/Yöneticisi) bilgileri.

* Madde Madde Teslim Edilen Tüm Evrakların Listesi (Örn: "1 Adet Onaylı Mimari Proje", "7 Adet Asansör Garanti Belgesi").

* Ortak Alan Demirbaş Listesi (Örn: "1 Adet Kazan Dairesi Kazanı", "24 Adet Yangın Söndürme Tüpü").

* Eksik Olan Evraklar: Varsa, eksik belgeler bu tutanakta açıkça belirtilmeli ve müteahhidin bunları tamamlama süresi yazılmalıdır.

* Tüm tarafların imzası.

* Hukuki Değeri: Tutanağın imzalanması, müteahhidin geçici yöneticilik sıfatını sona erdirir ve sorumluluğu yeni yönetime geçirir. Eksiklerin tespiti durumunda, yönetimin hukuki yollara başvurabilmesi için ilk resmi dayanak bu tutanaktır.

2. 📜 Yönetim Planı Detayları

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 28. Maddesi gereği zorunlu olan ve tüm kat maliklerini bağlayan, binanın anayasasıdır. Tapu sicilinin eki sayılır ve tapuya tescil edilir.

A. Ana Hükümleri

* Yönetim Şekli: Yöneticinin nasıl atanacağı, yetkileri, görev süresi, denetim usulleri.

* Ortak Giderler (Aidatlar): Giderlerin nasıl hesaplanacağı, kat maliklerinin bu giderlere katılma payları (KMK'ya göre arsa payına orantılıdır, ancak planla farklı düzenlenebilir).

* Ortak Alanların Kullanımı: Çamaşır asma, klima takma, balkon kullanımı, otopark, depo ve sığınakların kullanım kuralları.

* Bağımsız Bölüm Kullanımı: Kat maliklerinin kendi bölümlerinde yapabilecekleri ve yapamayacakları düzenlemeler (Örn: Daireyi iş yeri olarak kullanma yasağı).

* Cezai Hükümler: Kurallara uymayanlara uygulanacak yaptırımlar.

B. Yönetim Planının Önemi

* Çatışma Çözümü: Kat malikleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların (gürültü, koku, tadilat vb.) çözümünde ilk başvuru kaynağıdır.

* Borç Ödememe: Aidat ve ortak gider borçlarını ödemeyen maliklere karşı yönetim, icra takibine başlamadan önce Yönetim Planı ve KMK hükümlerine dayanır.

* Değişiklik: Yönetim Planı, ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyuyla değiştirilebilir. Bu, planın ne kadar bağlayıcı ve değiştirilmesinin ne kadar zor olduğunu gösterir.

3. ⚖️ Eksik Evrak ve Yükümlülükleri İhlal Durumunda Hukuki Yollar

Müteahhitin (yüklenicinin) devir yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya binada ayıplı (kusurlu) iş yapması durumunda yönetim veya kat malikleri topluluğu hukuki süreç başlatabilir.

A. Müteahhitin Evrak Devretmemesi

* Dava Türü: Yeni yönetim, müteahhide karşı "Belge Talep Davası" veya "Edimin İfası (Yükümlülüğün Yerine Getirilmesi) Davası" açabilir.

* Dayanak: KMK ve Borçlar Kanunu'na göre müteahhit, yapı ruhsatı ve iskan alınması sürecinde hazırlanan tüm projeleri ve teknik belgeleri yönetim kuruluna devretmekle yükümlüdür.

B. Gizli/Açık Ayıp (Kusur) Durumu

Binada yapım hatası (örn. yalıtım eksikliği, su sızıntısı, çatlaklar) varsa, bu durum "ayıp" olarak adlandırılır.

* Tüketici Mahkemesi/Asliye Hukuk: Yönetim, ayıplı işler için müteahhide karşı dava açabilir.

* Açık Ayıp: İlk bakışta anlaşılabilecek kusurlar (örn. kırık fayans). Yönetimin makul bir süre içinde (genellikle teslimden hemen sonra) ihtar çekmesi gerekir.

* Gizli Ayıp: Kullanımla ortaya çıkan kusurlar (örn. sızıntı, kötü yalıtım). Gizli ayıplar için zamanaşımı süresi, eserin teslim tarihinden itibaren 5 yıldır.

* Talepler: Yönetim;

* Ayıbın giderilmesini (onarım).

* Ayıp oranında bedel indirimi (eğer onarım çok zor veya imkansızsa).

* Ayrı bir tazminat (ayıp nedeniyle uğranılan zararlar için).

C. Hukuki Adımda İzlenecek Yol

* İhtarname: Öncelikle bir Noter İhtarnamesi çekilerek müteahhide eksiklerin veya ayıpların giderilmesi için belli bir süre (genellikle 15 gün) verilir.

* Delil Tespiti: Dava açmadan önce, mahkemeden "Delil Tespiti" talep edilerek binadaki eksikler ve ayıplar resmi olarak belgelenir. Bu, ispat yükümlülüğü açısından hayati önem taşır.

Yasal süreçler genellikle karmaşık olduğu için, yeni yönetimin bu aşamada bir Kat Mülkiyeti Hukuku avukatından destek alması en doğru yaklaşım olacaktır.

Bu detaylı bilgiler ışığında, devir sürecinde aklınıza takılan spesifik bir durum veya soru var mı?

Müteahhit Yeni Yönetim İlişkileri

1. 📝 Devir-Teslim Süreci ve Tutanağı

Evrakların müteahhitten yönetime sorunsuz ve yasal olarak devredilmesi için atılması gereken en kritik adımdır.

A. Süreç Adımları

* Hazırlık: Yeni yönetim kurulu (veya atanmış yönetici), müteahhitten istenecek tüm evrakları içeren detaylı bir kontrol listesi hazırlar (önceki cevabımdaki liste kullanılabilir).

* Davet: Yeni yönetim, müteahhide, evrakların ve ortak alanların devri için bir tarih belirten yazılı bir davet gönderir. Bu davetin tebliğ edilmiş olması önemlidir.

* Teslim Yeri ve Zamanı: Devir-teslim, mümkünse Noter huzurunda veya en az iki şahit (tercihen kat maliki) eşliğinde, binanın yönetim odasında gerçekleştirilmelidir.

B. Devir-Teslim Tutanağı (Önemi)

* Bu tutanak, hem evrakların hem de anahtar, demirbaş, sayaçlar gibi fiziki unsurların eksiksiz teslim alındığının ispatıdır.

* Tutanağın İçeriği:

* Teslim Tarihi ve Yeri.

* Teslim Eden (Müteahhit Firma/Yetkilisi) ve Teslim Alan (Site Yönetimi/Yöneticisi) bilgileri.

* Madde Madde Teslim Edilen Tüm Evrakların Listesi (Örn: "1 Adet Onaylı Mimari Proje", "7 Adet Asansör Garanti Belgesi").

* Ortak Alan Demirbaş Listesi (Örn: "1 Adet Kazan Dairesi Kazanı", "24 Adet Yangın Söndürme Tüpü").

* Eksik Olan Evraklar: Varsa, eksik belgeler bu tutanakta açıkça belirtilmeli ve müteahhidin bunları tamamlama süresi yazılmalıdır.

* Tüm tarafların imzası.

2. 📜 Yönetim Planı Detayları

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 28. Maddesi gereği zorunlu olan ve tüm kat maliklerini bağlayan, binanın anayasasıdır. Tapu sicilinin eki sayılır ve tapuya tescil edilir.

A. Ana Hükümleri

* Yönetim Şekli: Yöneticinin nasıl atanacağı, yetkileri, görev süresi, denetim usulleri.

* Ortak Giderler (Aidatlar): Giderlerin nasıl hesaplanacağı, kat maliklerinin bu giderlere katılma payları (KMK'ya göre arsa payına orantılıdır, ancak planla farklı düzenlenebilir).

* Ortak Alanların Kullanımı: Çamaşır asma, klima takma, balkon kullanımı, otopark, depo ve sığınakların kullanım kuralları.

* Bağımsız Bölüm Kullanımı: Kat maliklerinin kendi bölümlerinde yapabilecekleri ve yapamayacakları düzenlemeler (Örn: Daireyi iş yeri olarak kullanma yasağı).

* Cezai Hükümler: Kurallara uymayanlara uygulanacak yaptırımlar.

B. Yönetim Planının Önemi

* Çatışma Çözümü: Kat malikleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların (gürültü, koku, tadilat vb.) çözümünde ilk başvuru kaynağıdır.

* Borç Ödememe: Aidat ve ortak gider borçlarını ödemeyen maliklere karşı yönetim, icra takibine başlamadan önce Yönetim Planı ve KMK hükümlerine dayanır.

3. ⚖️ Eksik Evrak ve Yükümlülükleri İhlal Durumunda Hukuki Yollar

Müteahhitin (yüklenicinin) devir yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya binada ayıplı (kusurlu) iş yapması durumunda yönetim veya kat malikleri topluluğu hukuki süreç başlatabilir.

A. Müteahhitin Evrak Devretmemesi

* Dava Türü: Yeni yönetim, müteahhide karşı "Belge Talep Davası" veya "Edimin İfası (Yükümlülüğün Yerine Getirilmesi) Davası" açabilir.

* Dayanak: KMK ve Borçlar Kanunu'na göre müteahhit, yapı ruhsatı ve iskan alınması sürecinde hazırlanan tüm projeleri ve teknik belgeleri yönetim kuruluna devretmekle yükümlüdür.

B. Gizli/Açık Ayıp (Kusur) Durumu

Binada yapım hatası (örn. yalıtım eksikliği, su sızıntısı, çatlaklar) varsa, bu durum "ayıp" olarak adlandırılır.

* Tüketici Mahkemesi/Asliye Hukuk: Yönetim, ayıplı işler için müteahhide karşı dava açabilir.

* Açık Ayıp: İlk bakışta anlaşılabilecek kusurlar (örn. kırık fayans). Yönetimin makul bir süre içinde (genellikle teslimden hemen sonra) ihtar çekmesi gerekir.

* Gizli Ayıp: Kullanımla ortaya çıkan kusurlar (örn. sızıntı, kötü yalıtım). Gizli ayıplar için zamanaşımı süresi, eserin teslim tarihinden itibaren 5 yıldır.

* Talepler: Yönetim;

* Ayıbın giderilmesini (onarım).

* Ayıp oranında bedel indirimi (eğer onarım çok zor veya imkansızsa).

* Ayrı bir tazminat (ayıp nedeniyle uğranılan zararlar için).

C. Hukuki Adımda İzlenecek Yol

* İhtarname: Öncelikle bir Noter İhtarnamesi çekilerek müteahhide eksiklerin veya ayıpların giderilmesi için belli bir süre (genellikle 15 gün) verilir.

* Delil Tespiti: Dava açmadan önce, mahkemeden "Delil Tespiti" talep edilerek binadaki eksikler ve ayıplar resmi olarak belgelenir. Bu, ispat yükümlülüğü açısından hayati önem taşır.

Yasal süreçler genellikle karmaşık olduğu için, yeni yönetimin bu aşamada bir Kat Mülkiyeti Hukuku avukatından destek alması en doğru yaklaşım olacaktır.

Yeni Biten Yapıda Müteahhitin Yükümlülüğü

Yeni yapı tamamlanıp Kat Mülkiyetine geçildiğinde, müteahhidin (yüklenicinin) yeni seçilen yönetime devretmesi gereken evraklar, binanın yasal durumu, teknik yapısı ve işletilmesi için hayati önem taşır.

Bu evraklar, temelde Yasal Belgeler, Teknik Belgeler ve İşletme/Yönetim Belgeleri olarak üç ana başlıkta toplanabilir.

İşte yeni yönetime eksiksiz olarak devredilmesi gereken temel evrak listesi:

📑 1. Yasal ve Tapu İşlemleri Belgeleri

Bu belgeler, binanın hukuki varlığını ve yasal izinlerini gösterir.

* Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı): Binanın ruhsata uygun olarak tamamlandığını ve kullanıma hazır olduğunu gösteren en kritik belgedir. Kat Mülkiyetine geçişin temel şartıdır.

* Kat Mülkiyeti Tapuları: Tüm bağımsız bölümlere ait kat mülkiyeti tapularının suretleri.

* Onaylı Mimari Proje ve Vaziyet Planı: Belediye veya ilgili idare tarafından onaylanmış tüm mimari, statik, elektrik, mekanik tesisat projeleri ve binanın parsele yerleşimini gösteren vaziyet planı.

* Yönetim Planı (İmzalı ve Tescilli): Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre hazırlanan ve tapuya tescil edilen, binanın yönetim şeklini, ortak alanların kullanımını, aidat prensiplerini belirleyen ana sözleşme.

* Sigorta Belgeleri:

* Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Poliçeleri.

* Varsa ortak alanları kapsayan diğer sigorta poliçeleri (Yangın, Kasko vb.).

🛠️ 2. Teknik ve İşletme Belgeleri

Bu belgeler, yeni yönetimin binayı doğru bir şekilde işletebilmesi ve bakımını yapabilmesi için gereklidir.

* Garanti Belgeleri ve Kullanım Kılavuzları:

* Asansörler, kazan dairesi, hidrofor, jeneratör, ısıtma/soğutma sistemleri, görüntülü diyafonlar gibi tüm makine ve ekipmanların garanti belgeleri, servis iletişim bilgileri ve kullanım/bakım kılavuzları.

* Tesisat ve Altyapı Bağlantı Belgeleri:

* Elektrik, su, doğalgaz abonelik ve proje numaraları, bağlantı uygunluk belgeleri.

* Tretuvar ve kanalizasyon bağlantı kabul yazıları.

* Periyodik Kontrol ve Bakım Raporları:

* Asansörlerin ilk tescil ve periyodik kontrol raporları (Mavi Etiket veya ilk kontrol raporu).

* Yangın söndürme tüpleri ve tesisatının kontrol raporları.

* Varsa sığınak/otopark uygunluk raporları.

* Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Binanın enerji performansını gösteren belge.

* Röperli Kroki ve Aplikasyon Krokisi.

📂 3. Geçici Yönetim ve Mali Evraklar

Müteahhit genellikle ilk Kat Malikleri Kurulu toplanana kadar geçici yönetici konumundadır. Bu döneme ait kayıtların devri gerekir.

* Karar Defteri: Varsa geçici yönetimin aldığı kararların kayıtlı olduğu Noter onaylı defter.

* İşletme Projesi / Gelir-Gider Kayıtları: Geçici yönetim dönemine ait gelir ve gider kayıtları, toplanan avans/aidat makbuzları.

* SGK İlişiksizlik Belgesi: İnşaatın tamamlandığına ve Sosyal Güvenlik Kurumu'na herhangi bir borcun kalmadığına dair belge.

* Vergi Dairesi İlişiksizlik Belgesi.

* Anahtar Teslim Tutanakları: Ortak alanlara ait tüm kilitlerin, anahtarların ve varsa şifrelerin listesi.

👉 Yeni Yönetime Öneri

Yeni yönetim olarak, müteahhitle tüm bu evrakları bir Devir-Teslim Tutanağı ile karşılıklı olarak, noter huzurunda veya bağımsız bir şahit eşliğinde imzalayarak teslim almanız, olası hukuki anlaşmazlıkları önlemek adına en güvenilir yoldur.

15 Kasım 2025 Cumartesi

TTBS Toplu Çalışma alanları ve emlak ofislerinde bağimsız işletme olma şartları

Hali hazırda TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi) kaydı bulunan bir emlak ofisinde masa kiralayarak, ayrı bir vergi mükellefi olarak (yani ayrı bir işletme olarak) Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemine (TTBS) kayıt olmanız ve yetki belgesi almanız hukuken mümkündür, ancak bunun özel şartları bulunmaktadır.

🧐 TTBS Yetki Belgesi ve İşletme Şartları

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri, bu konudaki temel çerçeveyi çizer.

1. İşletme Adı ve Yetki Belgesi

* Yetki belgesi, taşınmaz ticareti yapan işletme adına düzenlenir. Dolayısıyla sizin kendi adınıza (veya kuracağınız şirketin adına) ayrı bir vergi mükellefiyeti (işletme) tesis etmeniz gerekmektedir.

* Bir işletmede birden fazla taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunan kişi varsa, işletme adına yalnızca bir yetki belgesi düzenlenir (Kaynak 2.1). Sizin durumunuzda, siz ayrı bir işletme kuracağınız için, kiralamayı yapacağınız emlak ofisinin yetki belgesinden bağımsız olarak kendi işletmeniz için ayrı bir yetki belgesi almanız gerekir.

2. Adres Şartı ve Sözleşmeli İşletme Durumu

Kiralık masa ile ayrı bir işletme kurma durumu, Yönetmelik'te geçen "Sözleşmeli İşletme" yapısına benzemektedir.

* Yönetmeliğe göre, Sözleşmeli İşletmeler (yani sizin kuracağınız ayrı işletme), o işletmenin iş yerinde (aynı adres) faaliyet göstermelidir (Kaynak 3.2, 3.3). Yani, kira sözleşmesi ile bu adresi kendi işletmenizin yasal adresi olarak göstererek (vergi levhanızda bu adresin olması gerekir), TTBS'ye o adres üzerinden ayrı bir işletme olarak başvurabilirsiniz.

* Sözleşmeli işletme, yalnızca bir işletmeye sözleşmeyle bağlı olarak taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunabilir (Kaynak 3.4). Sizin, masayı kiraladığınız ofis ile bir sözleşme yapmanız ve bu durumu TTBS'ye bildirmeniz gerekebilir. Bu, adresi yasal olarak kullanma izninizi kanıtlar.

* Yetki belgesi alabilmek için, başvuruda bulunan işletme yetkilisinin (yani sizin) Mesleki Yeterlilik Belgesi (MYB) sahibi olması şarttır (Kaynak 2.3).

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

* Vergi Mükellefiyeti: Masa kiralayıp ayrı işletme kurduğunuzda, kira sözleşmesi ile bu adresi kendi vergi mükellefiyetinizin adresi olarak göstermeniz gerekir.

* İşyeri Uygunluğu: Ofisin bulunduğu bina/alanın imarı ve ruhsatı taşınmaz ticareti faaliyetine uygun olmalıdır. Belediyeler bu uygunlukları denetler (Kaynak 3.3).

* Alt Kiracı Sözleşmesi: Uygulamada bu tarz masa kiralama durumları alt kiracılık sözleşmesi (veya benzeri bir kullanım hakkı sözleşmesi) ile yapılmaktadır. Bu sözleşmenin, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ve ilgili vergi mevzuatına uygun şekilde düzenlenmesi önemlidir.

* Yönetmeliğe Aykırılık: Sözleşmeli işletme, sözleşmeyle bağlı olduğu işletmenin adresinden başka bir adreste faaliyet gösterirse yetki belgesi iptal edilir (Kaynak 3.4). Sizin bu adresi kendi işletme adresiniz olarak tescil ettirmeniz gerekir.

Özetle, masa kiralama yöntemiyle, mevcut ofisin adresini kendi ayrı işletmenizin yasal adresi yaparak, gerekli Mesleki Yeterlilik Belgesi ve diğer şartları sağladığınız takdirde TTBS'den yetki belgesi alabilir ve faaliyet gösterebilirsiniz. Ancak bu süreçte bir Mali Müşavir ve/veya Hukuk Danışmanından destek alarak kira sözleşmenizin ve adres tescilinizin mevzuata tam uygunluğunu sağlamanız en güvenli yoldur.

Bu konuyla ilgili genel bilgileri içeren bir videoyu aşağıda bulabilirsiniz: Yeni Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği. Gayrimenkul Sektöründe Değişen Kurallar..

Bu video, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ndeki önemli değişiklikleri ve işletme kurallarını ele aldığı için sorunuzun hukuki çerçevesini anlamanıza yardımcı olabilir.

YouTube video görüntülemeleri, YouTube Geçmişi'nde saklanır. Verileriniz YouTube tarafından Hizmet Şartları 'na uygun şekilde saklanır ve kullanılır